近年来，中国大型零售企业的营业收入呈现持续下滑趋势，这一状况自2018年第一季度起已延续七年之久。据中国百货商业协会最新数据显示，2025年第一季度，综合营收指数降至1236点，同比降幅更是扩大至8.5%。消费市场的分化现象日益明显，传统可选类消费品的需求不断减少，线下实体业态的业绩减速已成为行业共识。
面对这一严峻形势，中国商业地产急需找到新的增长动力，以应对存量市场的激烈竞争。在这一背景下，互联网巨头与实体零售业的合作成为了业界关注的焦点。
腾讯与京东等互联网巨头，将目光投向了万达广场，这一传统零售业的巨头覆盖了广泛的商家资源。尽管万达广场并非最优选择，但其快速整合资源的能力使其成为互联网巨头们眼中走出困境的有效途径。特别是在传统商业地产面临大洗牌之际，数字化优势与大众商业空间的结合，推动了商业地产向场景空间生态的进化。
这种进化的核心在于，通过数据洞察消费者行为，商业地产能够创造可持续增长的存量资产。借助数字平台，商业空间得以从单一场景运营向全域数字化生态跃迁。商场得以精准分析客流轨迹与消费偏好，将传统商业空间转化为驱动精准营销与供应链优化的核心资产。
在零售业存量竞争加剧、消费者需求向体验场景深度迁移的背景下，传统商业地产的物理空间优势逐渐减弱，而数字化能力的不足则加剧了其精准触达用户、解码消费行为以及优化运营效率的难度。与此同时，互联网巨头虽然手握海量消费数据与流量入口，却缺乏线下场景的实体承载能力。这种“数据-场景”的互补性错位，促使双方通过资本与资源整合，构建“空间运营+数字大脑”的OMO生态闭环，以数据流重构人货场关系。
在万达商管出售48座万达广场股权的交易中，京东集团的全资子公司北京市潘达商业管理有限公司参与了此次股权收购，同时收购方还包括腾讯控股有限公司及其关联的其他三家子公司。这一交易不仅是互联网巨头应对流量红利见顶的必然选择，也是实体商业数字化转型的关键路径。
随着数字经济进入3.0时代，商业地产企业对转型升级的思考也更为深入。据仲量联行统计，今年一季度末，中国21城优质零售地产市场的平均空置率收至10.4%，较2024年底上涨0.2个百分点。尽管整体商业地产市场仍面临一定的空置压力，但数字化技术的引入已成为提升商业体运营效率的重要手段。
阿里巴巴集团与华润万象生活的合作便是例证之一。双方签署战略合作协议，将武汉、南京两地的阿里巴巴商业项目交由华润万象生活运营。南京河西南阿里中心的原“亲橙万象汇”商业综合体也已更名为“南京金陵天地”，并计划于6月开业。香港置地打造的鑫耀光环Live二期在小红书平台的话题浏览量突破15.6万次，华润置地旗下的万象城系列话题浏览量也超过6.6亿次。
数字平台与实体商业的相互渗透，不仅提升了商业体的曝光量，还将线下门店转化为沉浸式体验触点与数据采集终端。这种融合形成了“线上精准获客—线下场景转化—私域流量沉淀”的全渠道闭环，推动了消费者、商业模式、用户服务以及建筑空间智能化的多重转型。
在这一转型过程中，京东与腾讯也加速了对实体商业的渗透。京东集团创始人刘强东强调互联网企业需要向“重模式”转型，京东Mall华北首店计划落户山西太原，并计划在今年上半年正式开业。腾讯则通过腾讯云发布了“建筑连接器”和“客户连接器”两款产品，为建筑和不动产行业提供数字化转型解决方案。
随着数字化技术的不断深入，商业地产的经营逻辑也在向精细化运作转变。在这场人货场关系重构的浪潮中，拥有数字技术优势的互联网巨头既是助力者，也是获益者。而传统商业地产则在这一过程中不断进化，从“空间提供者”转变为“需求响应者”，以满足当下年轻消费群体对“即时满足”的需求。
