近年来，中国房地产市场的风云变幻令人瞩目。回望2017年，当阿里巴巴创始人马云预言未来房子将不再值钱时，正值楼市火热，多数人对此一笑置之。然而，时光荏苒，步入2025年下半年，这一预言似乎正逐步成为现实。
在东北的鹤岗、阜新等地，几万元即可购得一套房产，而在深圳、上海等一线城市，房价普遍下跌约30%，即便是深圳南山科技园的次新房，价格也遭遇了大幅下滑。这些现象让越来越多的人开始相信，有些预言确实经得起时间的考验。
这一转变的根源在于供需关系的根本性逆转。最新数据显示，全国住房总量已超过6亿栋，足够容纳30亿人居住，远超我国14亿人口的实际需求。与此同时，人口结构的变化也加剧了这一趋势，00后人口较90后减少了4700万，而00后至10后的人口总数较80后至90后更是少了1.1亿。随着“421”家庭结构成为主流，住房需求呈现出结构性收缩。
城镇化率的接近70%也进一步减少了新增购房需求。据预测，2026年全国小学生人数将减少263万，需求端持续萎缩已成定局。在此背景下，政策风向也在悄然转变。2025年，楼市正经历根本性调整，其中最核心的变化是保障房和商品房双轨制的建立，计划五年内推出600万套保障房，北京等地的保障房租金已低于市场价30%，对商品房需求形成明显分流。
期房销售正逐步退出历史舞台，现房销售占比从2020年的10.5%大幅升至2024年的26.5%，预计未来几年将继续提升，购房者遭遇烂尾楼的风险将大大降低。
综合多种信号，从2025年下半年开始，楼市或将迎来一系列显著转变。房贷利率持续下行，目前已跌破3%，未来仍有进一步下降空间，购房成本不断降低。同时，一线城市限购政策也在逐步放开，上海、深圳等非核心区域已放开限购，预计下半年核心区域限购政策也将有所松动。
然而，不同城市的房价分化现象日益加剧。二三线城市房价跌幅可能放缓，但一线城市由于房价收入比仍高达40以上，房价下跌速度可能加快。与此同时，大中城市的旧改工作全面提速，上海、深圳等一线城市中心区的老旧小区正被纳入拆迁范围，居民居住条件将得到实质性改善。
面对市场调整，购房者的心态也发生了根本性转变。2025年，全国百城二手房市场挂牌量突破300万套，90后购房意愿明显降低。不少年轻人表示，宁愿租房十年，也不愿接盘高价房。市场已从卖方市场彻底转变为买方市场。
在这一背景下，马云和王石等业界领袖的观点不谋而合，都建议购房者再等一等。王石明确表示，房地产市场已进入调整期，未来房价将保持稳定甚至可能出现下跌。那么，在整体市场调整的背景下，哪些房子仍具有一定价值呢？
经过改造的老小区、核心区优质房产以及配置好的房子成为市场中的佼佼者。老小区多位于城市核心地段，周边配套齐全，尤其受养老群体欢迎。核心区优质房产如一线城市地铁口的次新房，租金回报率超过3.5%，市场表现相对坚挺。而配置好的房子则更注重居住体验，智能系统完善的新房和次新房可能成为抗跌的硬通货。
